Les étapes à suivre pour préparer l’achat d’un appartement ou d’une maison au Portugal

Les étapes pour bien préparer votre achat immobilier au Portugal

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Un projet d’achat immobilier à l’étranger ne doit pas se faire sans être un minimum organisé et préparé. En fonction de l’objectif, achat d’une maison pour une future résidence principale au Portugal, achat d’un appartement de vacances en bord de mer en Algarve, ou acquisition d’un bien avec travaux pour un investissement locatif à Lisbonne, vous devrez passer par plusieurs étapes: définir un projet d’achat précis, établir un budget, trouver des solutions de financement, lister tous les critères intrinsèques du bien idéal, démarrer les recherches, soit seul (bonne chance) ou accompagné d’un professionnel au Portugal expert du marché immobilier local.

Dans ce guide dédié à l’achat immobilier au Portugal, nous allons détailler toutes ces étapes, pour vous informer sur les points importants, et éviter les mauvaises surprises.

Un achat immobilier à l’étranger se réalise progressivement, et il faut du temps pour bien préparer chaque étape du projet pour être prêt au moment de franchir le pas et aller jusqu’à la transaction.

Sommaire

1) Le projet d’achat immobilier au Portugal

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La première étape (indispensable pour sa réussite) est de mettre par écrit tous les détails de votre projet immobilier sous la forme d’un cahier des charges précis, ou de lister les points, les questions à ne pas oublier. Cette étape vous fera gagner du temps et permettra plus tard de mieux cibler la recherche de biens pour être sûr qu’ils correspondent à votre projet.

L’objectif d’achat

Pour commencer cette liste, vous devez définir l’objectif principal de l’achat de votre futur bien au Portugal.

• Achat d’une résidence principale dans le cadre d’un projet de retraite, demande de RNH, un projet de vie au Portugal?
• Achat d’un bien pour un investissement immobilier locatif (touristique ou de longue durée)?
• Achat d’une résidence de vacances, ou simplement un pied-à-terre pour profiter de la douceur du soleil au Portugal?

Le type de bien

Un autre point important se porte sur le type de bien, pour savoir si vous allez orienter les recherches vers sur un appartement ou une maison. D’autres questions se posent, si vous allez y vivre plus tard ou non (vous aurez donc peut-être besoin de vous projeter) ou s’il s’agit d’un pur produit d’investissement immobilier. Ce critère va déterminer le choix du type du futur bien, selon s’il faudra prendre en compte l’aspect émotionnel pour coller à un style de vie, ou simplement au besoin d’un investissement immobilier (investissement locatif, touristique ou de longue durée).

Les critères intrinsèques au bien

1. Quelle surface habitable?
2. Nombre de chambres?
3. Surface idéale du terrain ou du jardin?
4. Vos critères obligatoires?
5. Lister vos critères secondaires, s’il faut faire des concessions
6. Nombre d’étages ou de niveaux?
7. Liste des commodités indispensables à proximité?
8. Êtes-vous prêt à effectuer des travaux?

Un bien neuf, rénové ou avec travaux?

Le choix doit aussi se porter sur un bien neuf, rénové ou encore sur l’ancien avec travaux. De cette question peut découler des besoins futurs, comme la mise relations avec des artisans francophones de confiance pour la réalisation de travaux de rénovation, un architecte pour le suivi des travaux à distance, ou simplement pour affiner une enveloppe budgétaire pour la faisabilité ou la réalisation du projet.

2) Le budget

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Cette étape préalable à tout projet d’achat immobilier est de vérifier votre capacité financière afin de déterminer le budget maximum que vous pouvez allouer à cet investissement. Vous devez pour cela connaître le montant des mensualités que vous êtes en mesure de supporter chaque mois ou le montant de l’enveloppe budgétaire que vous pouvez allouer à ce projet, sans avoir recours à un crédit immobilier.

Pour ce calcul, vous devrez prendre en compte ces 3 éléments:

• Montant de votre apport personnel
• Le recours à des aides financières
• La demande de crédit immobilier (dans votre pays de résidence fiscale ou au Portugal)

En calculant les sommes dont vous pouvez disposer par ces trois moyens, vous aurez une idée précise de votre budget.

3) Le financement

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L’apport personnel

L’apport personnel est la somme dont vous disposez sans avoir recours à un crédit immobilier, et qui permettra de financer votre projet. Avoir un apport personnel est indispensable pour le montage du dossier de financement. L’idéal est qu’il représente autour de 20 à 25% du coût total de l’opération.

La capacité d’emprunt

Cette étape est essentielle avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier au Portugal, il faut connaître votre capacité d’emprunt. Cette phase consiste à connaître le montant qu’une banque acceptera de vous octroyer pour financer une partie de votre projet. Le calcul a pour but de déterminer le « reste à vivre », soit la différence entre le montant total des ressources de votre foyer (salaires et autres sources de revenus) moins le total de toutes vos charges (loyer, factures d’eau, électricité, internet, téléphones, assurances…).

Les solutions de financement

Le financement par une banque dans votre pays de résidence fiscale

Nous vous conseillons de faire appel à un courtier en crédit immobilier afin de gagner du temps et avoir une offre personnalisée qui compare les meilleures solutions de financement dans votre pays de résidence fiscale.

Un point important à savoir sur les demandes de financement pour un achat immobilier à l’étranger par une banque française, suisse, belge ou autre… Celles-ci se montrent très réticentes à cette idée, si vous n’êtes pas déjà propriétaire d’un bien dans votre pays de résidence où vous allez faire cette demande de crédit, car elles ne pourront pas hypothéquer un bien à l’étranger.

La demande de crédit immobilier au Portugal

Une autre solution est de faire une demande de crédit immobilier auprès d’une banque portugaise.

Tagus Property travaille avec des courtiers en prêt immobilier au Portugal, qui pourront vous aider à trouver une solution pour le financement de votre projet.

Les prêts hypothécaires

Notre partenaire propose des prêts hypothécaires pour financer votre achat immobilier au Portugal:
– Durée de remboursement du prêt jusqu’à 30 ans, âge maximal de l’emprunteur à la date de dernière échéance: 75 ans;
– Apport minimum : 10 à 35% en fonction de votre lieu de résidence
– Montant minimum du prêt : 75 000 €

4) Les frais, impôts et taxes au Portugal

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Dans le calcul de votre budget, le prix d’achat du bien n’est pas le seul montant à prendre en compte, il faut aussi ajouter le montant des impôts et taxes liés à l’achat, les frais de notaire, ainsi que les frais de dossier liés à la souscription du prêt ou les honoraires d’un chasseur immobilier. Pour l’ensemble de ces frais supplémentaires qu’il faudra financer, ajoutez 6 à 7% au prix d’achat du bien.

Consultez notre article sur les impôts et taxes foncières lors d’un achat immobilier au Portugal pour plus de détails.

Notez qu’au Portugal vous n’avez pas de frais d’agence en tant qu’acheteur et que c’est le vendeur qui règle directement ces frais à l’agence qui commercialise le bien.

5) La recherche d’un bien au Portugal

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Lorsque vous avez enfin établi un cahier des charges précis, avec un budget, et avez reçu la confirmation écrite de l’accord de principe pour votre financement (si vous faites appel à une banque), l’étape tant attendue de recherche immobilière au Portugal pourra maintenant commencer. À cette étape cruciale de votre projet, vous serez confronté à différents choix pour trouver le bien idéal.

Vous pouvez rechercher un bien par vos propres moyens, en utilisant les sites d’annonces immobilières ou confier votre recherche à un expert de l’immobilier. Vous pouvez pour cela, soit passer par une agence immobilière au Portugal, ou par les services d’un chasseur immobilier spécialiste du secteur sur lequel vous rechercher votre bien.

Comment trouver un bien immobilier au Portugal?

Le premier réflexe est de commencer par rechercher seul sans l’aide d’un professionnel, et de vous tourner naturellement vers Internet en consultant les sites qui proposent des annonces immobilières en ligne. Le problème, si vous n’êtes pas bilingue, c’est que vous allez très vite tomber sur les mêmes annonces en raison d’un vocabulaire trop limité, lié aux choix des mots clés pour remonter d’autres biens.

D’autre part, si vous privilégiez que certains sites d’agences immobilières ou portails, vous allez forcément passer à côté d’une partie des biens à vendre sur le marché, car en général les meilleures affaires se vendent par des réseaux professionnels, en interagences, ou directement sans même passer par Internet.

Il faut également savoir qu’au Portugal, les fiches descriptives des annonces immobilières ne sont pas très exhaustives, voire pauvres. Les biens en général sont travaillés de façon peu professionnelle. Un même bien en vente sur le marché dans plusieurs agences ou sur plusieurs portails aura un prix différent, des surfaces différentes, des photos de plus ou moins bonne qualité. Il est très difficile d’être efficace dans une recherche d’un bien lorsqu’on se lance seul et à distance en pensant réaliser des économies. Résultat, en faisant votre sélection de biens uniquement sur Internet et seul, vous risquez de passer à côté de bonnes affaires.

Un autre point important à savoir au Portugal, pour comparer les prix des appartements ou des maisons, il faut se baser sur la valeur moyenne du prix au m2 brut. Il va falloir de suite oublier la Loi Carrez qui n’existe pas au Portugal, et vous adapter à cette norme qui est la base (hé oui!)! La règle est la suivante, vous achetez une surface brute et un jour vous revendrez cette même surface brute. Ne raisonnez pas (en bon français), j’achète un bien selon un prix au m2 calculé sur la surface habitable, et je revends un jour ce bien avec un prix de vente calculé sur sa surface brute…Cela ne marche pas de cette façon. Il faut vous préparer à une différence en moyenne de 20% entre une surface habitable et une surface brute. Si vous cherchez un bien d’une surface habitable de 100m2, cherchez un bien de 120m2 au lieu de 100 pour éviter les mauvaises surprises…

Ensuite, pour gagner du temps, pensez à lister les points à vérifier sur les annonces comme le montant des charges si vous êtes en copropriété, celui de la taxe foncière (l’IMI au Portugal), ou encore s’il existe un syndic en place pour la gestion de la copropriété. Si ce dernier n’existe pas, ce qui est souvent le cas dans les petits immeubles anciens avec quelques lots. Cela signifie qu’il va falloir être vigilant, si le bien vous intéresse, et vérifier si des travaux sont à prévoir, ou l’état des parties communes de la copropriété…Des coûts qu’il faudra prendre en compte dans votre budget ou dans la négociation. Une fois ces points vérifiés, une visite peut être envisagée.

6) La visite de biens au Portugal

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Lorsque vous avez validé votre sélection de biens à visiter au Portugal, l’étape suivante est de se rendre sur place. Ce moment se prépare et il faut réussir à coordonner un planning de visites à l’étranger, avec l’organisation du voyage au Portugal, en passant par la réservation de vols, de l’hébergement, avec la confirmation quelques jours avant des visites selon les disponibilités des acteurs locaux, tout cela… sans oublier le facteur chance, pour que ces biens soient encore disponibles le jour où vous vous posez à l’aéroport.

Pendant la visite

Ouvrez l’œil. Rendez-vous à l’adresse indiquée un peu en avance si vous le pouvez, afin de vous imprégner du quartier et évaluer l’environnement. Existe-t-il des nuisances visuelles ou sonores? Quels sont les transports à proximité du bien? Les écoles, les équipements, les commerces sont-ils présents? Autant d’éléments que vous devez vérifier sur place ou en discutant avec les commerçants du quartier, un voisin…

Devant le bien, scrutez l’état général de l’immeuble ou de la maison. Dans quel état est la façade, fait-il prévoir un ravalement?

Dans l’appartement ou la maison, ne vous fiez pas aux apparences, inspectez tout du sol au plafond, y compris les dépendances (parking, cave…) ou parties communes (la cage d’escalier, le hall d’entrée, les espaces extérieurs, jardins…) Assurez-vous du bon fonctionnement des équipements, comme de l’installation électrique, la plomberie, les sanitaires.

Dans l’ancien

En règle générale, un bien avec travaux est moins cher qu’un bien rénové ou neuf. Vous pourrez donc peut-être réaliser une bonne affaire. À condition de vérifier que les travaux à réaliser ne vous entraînent pas dans un gouffre financier. Faites chiffrer les travaux ou demandez à voir un devis.

Si la première visite se révèle positive, il est conseillé de faire une contre-visite à un autre moment de la journée afin de vérifier les niveaux sonores, le trafic, l’ensoleillement… Si des travaux sont nécessaires, il est préférable que cette deuxième visite se fasse accompagner d’un spécialiste du bâtiment ou d’un architecte. Ce dernier pourra chiffrer le montant des travaux à effectuer ou détecter une possible malfaçon, des problèmes de structures…

7) La négociation et l’offre d’achat

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Vous êtes tombé sur la perle rare et votre décision est prise, ce sera ce bien et pas un autre. Avant de pouvoir finaliser votre projet immobilier au Portugal et de passer à l’étape cruciale, celle de l’achat. Pour que tout se passe bien, il faudra respecter les règles de la législation locale. Sachez que l’achat d’un logement au Portugal est un processus différent comparé à celui de la France. Il faudra bien vous renseigner sur les étapes de la procédure d’achat d’un bien immobilier au Portugal avant de faire une offre sur un bien. Si vous foncez tête baissée, sans prendre connaissance du processus, vous serez confronté à de mauvaises surprises et vous pourriez perdre de l’argent.

La négociation

Si vous estimez que le prix du bien qui vous intéresse est trop élevé, vous pouvez toujours tenter de faire une offre d’achat en dessous du prix. Pour que la négociation s’engage plus facilement, mieux vaut préparer des arguments solides pour justifier cette baisse de prix. Attention, sur un marché tendu, par exemple dans des villes comme Lisbonne, des quartiers haut de gamme, ou des villes en bord de mer dans la région Algarve au sud du Portugal, faire une offre en dessous du prix peut être risqué. Si plusieurs acquéreurs sont intéressés, le bien peut vous échapper, car une autre personne aura fait une offre au prix ou proche du prix.

N’essayez pas de jouer un coup de poker en faisant une offre 20% en dessous du prix, à défaut vous risquez de voir le propriétaire se braquer et refuser de vous vendre sa maison ou son appartement. Il faut toujours faire une offre d’achat cohérente avec le prix du marché. Le vendeur est en droit de la refuser. Il peut aussi vous faire une contre-proposition avec un nouveau prix. Dans ce cas, vous pouvez l’accepter ou la refuser, et passer à un autre bien.

À noter: si la transaction s’effectue par une agence immobilière et qu’une offre en dessous du prix a été refusée, c’est à cette dernière de vous faire connaître le nouveau prix fixé par le vendeur.

L’offre d’achat

Pour être considérée comme officielle, vous devez formuler une offre écrite avec un certain nombre de mentions comme le type de bien, l’adresse, le prix d’achat, les conditions, délais et forme de paiement de l’apport sur le compte du vendeur à la signature du contrat de promesse d’achat/vente. Vous devrez également proposer au vendeur une date pour la signature de l’acte authentique chez un notaire, pour le règlement du solde, ainsi que des impôts et taxes à l’état.

À partir du moment où le vendeur accepte cette proposition, et que vous signez la promesse d’achat avec le règlement du montant de l’apport, le processus d’achat est engagé et vous ne pourrez plus vous rétracter, sous peine de perdre votre apport. Cette démarche permet de bloquer le bien, mais l’engagement est définitif. Au Portugal, il n’y a pas de clause de rétractation en cas de non-financement.

8) Conclusion

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Voici un résumé des points à prendre en compte avant de faire votre choix.

Rechercher un bien par vous-même

Si vous parlez portugais ou anglais couramment, que vous connaissez très bien la région où vous voulez investir, que vous êtes incollable sur le marché immobilier au Portugal pour pouvoir négocier et acheter au bon prix (pour éviter de vous faire avoir), que vous avez un réseau de confiance sur place pour vous accompagner dans des visites de biens à distances, que vous avez le temps de passer des mois à rechercher par vous-même, et que vous avez les moyens financiers de vous rendre plusieurs fois sur place pour faire des visites, que vous avez un bon avocat pour défendre vos intérêts et éviter les mauvaises surprises…alors pourquoi pas, tentez l’expérience.

Sinon, voici à quoi vous vous confrontez:

• Barrière de la langue
• Multiplication des interlocuteurs (répéter toujours la même chose à des contacts peu efficaces et peu réactifs…)
• Mauvaise communication et risque de malentendus avec vos interlocuteurs sur l’essence même du projet
• Pas de suivi (si vous n’êtes pas sur place, vous n’existez pas, peu ou plus…)
• Chronophage (recherche sur des milliers de sources, annonces, agences, portails…)
• Nombreuses annonces ou offres peu détaillées, plus d’actualité ou bien plus en vente
• Nombreux déplacements (fatiguant, besoin de tout organiser, très coûteux)
• Visites de biens qui ne correspondent pas aux critères (top souvent le cas, perte de temps et d’opportunités)
• Surprises avec l’environnement (découverte de nuisances)
• Problèmes avec la copropriété (mauvais état, futures dépenses cachées, travaux votés, mais non réglés…)
• Problèmes avec le bien (vis, parties non déclarées ex: duplex, terrasse, balcon, piscine…)
• Contrat de promesse en faveur du vendeur
• Pression pour signer sans pouvoir valider tous les points importants en amont

La liste est longue et ceci n’est qu’un résumé…

Le but ici n’est pas de vous décourager ou de vous faire peur, mais de vous informer sur la (dure) réalité du terrain lorsque l’on décide de faire des recherches seul à l’étranger, souvent en pensant faire des économies. Par expérience, le jeu n’en vaut pas la chandelle…

Soyez confiant

L’immobilier est un domaine complexe, et d’autant plus à l’étranger. Si vous savez vous entourer de professionnels confirmés, vous pourrez parfaitement mener à bien votre projet.

Faites appel à un expert immobilier français au Portugal

Heureusement, des solutions existent pour vous aider à trouver un bien au Portugal dans les meilleures conditions, comme passer directement par une agence immobilière française au Portugal ou un chasseur immobilier français.

Chez Tagus Property nous vous proposons un accompagnement personnalisé pour votre projet d’achat au Portugal en bénéficiant d’un service sur mesure.

Achetez un appartement avec vue sur le Tage à Lisbonne, une villa en bord de mer Algarve, une maison sur la côte à Cascais ou encore un logement neuf au Portugal, ce projet vous pouvez le réaliser aujourd’hui l’esprit tranquille avec nous.

Votre projet immobilier clé en main au Portugal

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