Guide complet de la location saisonnière

Location saisonnière au Portugal : Le guide complet de la location de courte durée

Vous avez un appartement ou une maison au Portugal et aimeriez les rentabiliser par le biais de la location saisonnière, mais vous ne savez pas si vous pouvez le faire. Il y a un certain nombre d’exigences légales qu’il se doit de respecter pour pouvoir monétiser votre logement. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour rentabiliser votre propriété et faire de l’argent supplémentaire.

La demande étrangère pour les charmes de la côte portugaise est en hausse et de nombreux portugais et propriétaires étrangers voient une opportunité d’investissement en louant temporairement une propriété aux touristes. Cependant, ce n’est pas une activité facile à mettre en pratique, car il y a des règles juridiques et des obligations fiscales qui doivent être respectées.

Il est important de noter que les exigences dont ce régime a besoin diffèrent de celles qui s’appliquent à la location traditionnelle et au développement du tourisme, et peuvent donc susciter certaines interrogations. Dans les paragraphes suivants, nous simplifions toute la bureaucratie inhérente à ce processus.

La location saisonnière : de quoi s’agit-il ?

Le logement saisonnier n’est rien de plus qu’un établissement qui fournit des services d’hébergement temporaire aux touristes. Vous souvenez-vous de cette maison que vous avez louée l’année dernière en Algarve pour passer la semaine de vacances avec votre famille ? C’était probablement un logement saisonnier.

Peuvent s’inscrire dans ce régime un certains nombre de types de biens, généralement des petites maisons, des appartements, des auberges et des chambres.

Quelles sont les obligations à respecter pour la location de courte durée ?

Bien qu’il s’agisse d’une activité rentable, il y a des exigences et des démarches bureaucratiques qui doivent être satisfaites et qui peuvent impliquer un investissement initial considérable. Il est donc important que vous évaluiez très bien tous les coûts afin de calculer si, le chiffre d’affaires que cela peut vous générer, vaut l’investissement.

1. Exigences relatives à la propriété

La propriété elle-même a besoin de conditions favorables pour accueillir les personnes qui s’installeront dans le logement saisonnier, même si ce n’est que pour une courte période, afin qu’elles se sentent bien et à l’aise.

Les conditions de conservation et d’exploitation telles que le raccordement à l’approvisionnement public en eau et à l’assainissement, le fait d’avoir de l’eau courante chaude et froide et des fenêtres donnant sur l’extérieur, ainsi qu’un mobilier et des ustensiles adéquats et de toujours satisfaire aux conditions d’hygiène et de propreté sont certaines des conditions de base nécessaires pour un établissement pour fonctionner comme logement local.

Des conditions de sécurité sont également indispensables, telles qu’un extincteur et une couverture anti-incendie, l’accès à l’équipement de premiers secours et une indication visible du numéro d’urgence international (112).

2. Exigences bureaucratiques

La partie bureaucratique est la plus complexe et des exigences fiscales et légales sont nécessaires pour que votre propriété fonctionne comme un logement saisonnier. L’enregistrement obligatoire aux taxes, les assurances et les certificats, tous ces documents doivent être en règle avant que vous ne démarriez votre activité.

3. Inscription obligatoire

Pour procéder à cette inscription, vous devez accéder au site web du Guichet unique électronique et faire une notification préalable adressée au Président de la Mairie compétente.

Après cette communication, vous recevrez un numéro d’enregistrement de l’hébergement (dans les 20 jours dans le cas d’une auberge et dans les 10 jours dans les autres cas) qui permet à l’établissement d’être ouvert au public et qui devra être utilisé dans la publicité et la documentation commerciale de ce dernier.

N. B. La Mairie procédera à une inspection du logement 30 jours après la présentation de l’avis préalable afin de vérifier que toutes les exigences sont respectées.

La demande doit être accompagnée des documents suivants :

Copie du document d’identification de la personne responsable de l’exploitation du logement dans le cas d’une personne physique, ou indication du code d’accès au certificat permanent d’immatriculation commerciale (K-bis) dans le cas d’une personne morale.

Déclaration de responsabilité dument signée, assurant l’adéquation de l’immeuble ou de son lot à la prestation de services d’hébergement et respectant les exigences légales et réglementaires applicables.

Copie du registre foncier urbain si le demandeur est propriétaire de l’immeuble.

Copie du contrat de location ou autre titre qui légitime le propriétaire du logement à exercer l’activité.

Copie de la déclaration de début ou de changement d’activité.

Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires autorisant l’installation s’il s’agit d’une auberge.

Informations sur le type logement – appartement, chambre ou auberge.

Attention : Vous ne pouvez pas louer votre propriété tant que vous n’êtes pas enregistré. Si vous le faites, vous risquez une amende de 2.500 à 4.000 euros (pour les personnes physiques).

Les revenus provenant de la location de courte durée sont soumis à l’impôt, vous devez donc vous assurer d’avoir une activité ouverte auprès du centre des impôts.

4. Ouverture de l’activité auprès du centre des impôts

Pour ouvrir une activité, vous devez accéder au Portal das Finanças et vous connecter au site Web avec vos données d’authentification (numéro de contribuable et mot de passe). Après avoir démarré la session, choisissez « Tous les services » – « Début de l’activité » – « Soumettre un relevé » et remplissez le formulaire avec les indications demandées.

5. Certification énergétique

L’obtention du certificat énergétique est obligatoire si le bien se réfère à des bâtiments ou à des fractions autonomes couvertes par ce système de certification.

6. Assurance responsabilité civile

Tous les immeubles autorisés pour de l’hébergement de courte durée doivent être couverts par une assurance responsabilité civile obligatoire avec un capital minimum de 75 000 euros. Cette assurance couvre les dommages ou accidents subis par les clients pendant leur séjour.

L’assurance responsabilité civile couvre également les dommages qui peuvent être causés par le client dans les parties communes de l’immeuble. Si le client ne paie pas les dommages causés, le responsable du logement est appelé à payer les dommages et peut engager l’assurance.

Taxes et redevances

Il est très important, avant de commencer une activité de location saisonnière, de consulter un comptable assermenté pour choisir l’organisation de la comptabilité.

Il convient également de noter que l’environnement fiscal varie en fonction du volume de chiffre d’affaires, du type d’activité exercée, entre autres, raison pour laquelle l’aide d’un comptable ou d’un fiscaliste peut être utile.

Il y a également un certain nombre d’obligations fiscales que vous devrez connaître si vous envisagez de vous installer au Portugal :

Émission de factures.

Paiement de la TVA si votre chiffre d’affaires dépasse les 10 000 Euros.

Taux d’imposition effectif de 8,75% si vous êtes non-résident. Ce taux augmente en 2020 à 12,5% dans les zones de restrictions à Lisbonne et Porto et reste identique si votre bien est en-dehors de ces zones).

Livre des plaintes

Tous les hébergements saisonniers doivent disposer d’un livre de réclamations dûment annoncé, qui doit être fourni chaque fois que le client en fait la demande, comme le prévoit l’article 20 de la loi 62/2018.

Livret d’information

Les logements en location saisonnière doivent disposer d’un livret d’information, en plusieurs langues, décrivant le fonctionnement et les règles d’utilisation interne de l’établissement, les règles de collecte et de tri des déchets ménagers, le fonctionnement des appareils ménagers, le bruit et les canalisations pour éviter toute perturbation.

Ce registre contient également le numéro de téléphone du responsable du bien mis en location.

Signaler l’entrée et la sortie des étrangers au Service des étrangers et des frontières.

Pour ouvrir votre logement local, vous devez vous inscrire auprès du SEF (Service des étrangers et des frontières) et informer tous les locataires étrangers de l’entrée et de la sortie.

Afin d’effectuer cette notification, vous devez remplir le formulaire d’hébergement dans les trois jours ouvrables suivant l’entrée des locataires. Le départ doit également être signalé dans un délai maximum de trois jours ouvrables.

Investir dans un bien locatif de courte durée est rentable ?

Il y a plusieurs coûts à considérer lorsqu’on prend la décision d’acheter un bien immobilier pour du rendement locatif.

Outre le versement de la mensualité à la banque, si vous faites un emprunt, il y a d’autres aspects à considérer, tels que l’IMI (impôt foncier municipal), l’impôt sur le revenu locatif, les charges de copropriété, le taux d’occupation annuel et le prix de la nuitée en fonction des saisons.

De nombreux facteurs peuvent jouer sur le succès de cette activité. Choisir l’emplacement de votre logement peut faire une différence, il est donc important de rechercher soigneusement les zones les plus rentables.

Le taux d’occupation de votre logement dictera également sa rentabilité : plus il est élevé, plus il peut générer de profit.

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