Location saisonnière ou classique au Portugal, que choisir ?

Location saisonnière ou classique au Portugal, quelles tendances ?

Sujet à de nombreuses discussions, le phénomène de location saisonnière (ou Alojamento Local, AL) reste à l’ordre du jour dans certaines villes portugaises comme Lisbonne ou Porto.

La dernière grande crise financière mondiale de 2008 a eu de graves répercussions sur l’économie mondiale et les institutions financières, avec un accent particulier sur l’économie et les banques nationales, dont la solvabilité a été remise en question à plusieurs reprises, ce qui a engendré une insécurité importante chez les épargnants. Cette crise a mis en évidence le secteur immobilier comme alternative à l’investissement et la rentabilité dans le contexte des taux d’intérêt négatifs encore observés aujourd’hui dans la plupart des économies européennes.

L’essor du tourisme à l’échelle nationale et internationale profitant de la banalisation des opérateurs à bas prix, des avantages fiscaux créés par la promotion des investissements étrangers au Portugal et de l’importance croissante du phénomène de la réhabilitation urbaine ont suscité un intérêt croissant pour la location saisonnière : pour ceux qui possédaient déjà des biens immobiliers, dans de nombreux cas, les propriétés ont été converties à cette fin, d’autres en ont acquis expressément dans ce but.

Le nombre élevé de biens en location saisonnière dans les centres historiques des grandes villes, comme Lisbonne et Porto, résulte en partie de la réhabilitation urbaine d’immeubles vacants et très vétustes, mais aussi de la conversion d’immeubles destinés à la location de logements à long terme, ce qui a contribué à accroître la pression urbaine avec un manque d’offre en location classique et une augmentation significative des loyers. L’ampleur du phénomène a suscité un vif débat public sur le sujet et a déjà conduit à la prise de décisions gouvernementales déléguées aux conseils municipaux qui, depuis fin 2018, peuvent refuser les nouvelles demandes de licences (obligatoire pour louer un bien en location saisonnière) comme c’est déjà le cas dans certains quartiers de Lisbonne. La location saisonnière est maintenant sous la juridiction et la surveillance spéciale des autorités municipales et fiscales. Les nouvelles obligations légales et les modifications du régime fiscal applicable à la location saisonnière auxquelles s’ajoute une concurrence croissante et agressive dans le secteur ont eu un impact sur la rentabilité obtenue par les propriétaires.

Comparons l’option d’hébergement local VS. location traditionnelle :

Quelques avantages de la location saisonnière par rapport au bail à long terme: 

– Une plus grande diversification des risques commerciaux compte tenu du nombre élevé de clients ;

– Une plus grande flexibilité pour le propriétaire à la destination que vous souhaitez donner à votre propriété (vente, changement de type de bail, utilisation par vous-même, etc.) ;

– Moins de risque d’impayés (presque zéro), car beaucoup de réservations sont payées à l’avance ou lors de la réservation.

Comme principaux inconvénients de la location saisonnière, nous soulignons :

– Plus faible stabilité des revenus: le montant des revenus mensuels est toujours variable et très dépendant de la période de l’année et d’autres facteurs exogènes, non contrôlés par le propriétaire ;

– Moins de contrôle des coûts parce que la plupart de ces coûts sont variables et en plus grands nombre, comme l’eau, l’électricité, le gaz, les communications et autres dépenses courantes ;

– Une plus grande usure du bien due à la rotation élevée des locataires

– Gestion plus complexe: celle-ci peut être déléguée à des sociétés spécialisées qui collectent en moyenne 20% à 30% du chiffre d’affaires avec un fort impact sur la rentabilité obtenue ; si vous n’optez pas pour la gestion par un tiers, vous devrez tenir compte de nombreuses heures de travail et de disponibilité totale pour surveiller et gérer tous les aspects d’une location saisonnière, y compris : réservation en ligne/gestion des annulations, check-in/ check-out, nettoyage et entretien, consommables pour l’appartement, etc.

La question fiscale

Une autre question fondamentale dont chaque propriétaire devra tenir compte est celle du cadre fiscal. Les modifications fiscales les plus récentes ont franchement profité aux loyers à long terme avec la réduction des taux d’imposition des loyers, proportionnelle à la durée des contrats, contrairement à ce qui s’est passé avec l’imposition des revenus de la location saisonnière où il y a eu une augmentation des impôts. Ce qui est certain, c’est que ces deux activités ont récemment fait l’objet de changements fréquents dans leur environnement juridique et fiscal, ce qui a accru l’incertitude et le risque de décisions… 

L’heure du choix

En résumé, la location de courte durée est une activité à plus forte incertitude/risque dont on attend une plus grande rentabilité, alors que la location traditionnelle représente une option avec une plus grande stabilité et un rapport risque/rendement plus faible : cependant, étant donné la rareté actuelle de l’offre sur le marché immobilier qui se traduit par des valeurs locatives élevées, la location immobilière classique présente actuellement des rendements très proches de la location saisonnière.

La meilleure solution dépendra donc des objectifs et du profil de chaque investisseur ainsi que du cadre fiscal le plus adapté à chacun.

La tendance

À Lisbonne, la tendance actuelle est de passer en location classique, ceci pour plusieurs raisons :

• Certains quartiers font l’objet de restrictions en termes d’autorisation octroyées par la mairie pour pouvoir mettre son bien en location saisonnière. Consultez-nous pour connaitras les zones de restriction.
• Les « bonnes » zones, prisées par les touristes de masse sont donc déjà occupées et l’offre est riche.
• Il existe une pénurie en offre de location classique, donc les prix montent et la rentabilité augmente. Les propriétaires s’orientent donc de plus en plus vers cette solution.

NB : Les restrictions s’appliquent également dans certains quartiers de Porto et à Ericeira.

Pour plus de conseils et pour connaitre les zones de restrictions, contactez l’équipe Tagus Property