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Le processus juridique d’achat d’un bien immobilier au Portugal (pour les européens)

Acheter un bien immobilier au Portugal: ce qu’il faut savoir!

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Les étapes juridiques à suivre pour acheter un bien immobilier au Portugal

Article mis à jour le : 23/01/2025

Acheter un bien immobilier au Portugal en tant que citoyen européen exige une préparation rigoureuse et une maîtrise des spécificités juridiques locales.

Que ce soit pour une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement locatif, il est essentiel de bien comprendre le marché immobilier portugais afin de sécuriser votre projet et d’éviter les écueils.

Ce guide, pensé pour les acheteurs européens, vous guide étape par étape dans le processus juridique d’achat au Portugal.

Vous y trouverez toutes les informations indispensables pour identifier les éventuels obstacles, prévenir les mauvaises surprises et concrétiser votre acquisition dans les meilleures conditions grâce à un accompagnement professionnel et sur mesure.

Sommaire

1) La réservation du bien


Une fois que vous avez trouvé le bien idéal et que votre offre a été acceptée, vous pouvez procéder à sa réservation. Cette étape consiste à verser un dépôt, généralement d’un montant d’environ 5 000 € (ce montant peut toutefois varier en fonction du prix du bien).

Paiement du dépôt

Le montant de la réservation est transféré sur un compte séquestre, géré par votre avocat ou l’agence immobilière. Ce compte conserve les fonds jusqu’à la signature du Compromis de Vente (CPCV au Portugal).

Blocage du bien

En théorie, la réservation garantit que le bien sera retiré du marché, empêchant sa vente à d’autres acheteurs potentiels jusqu’à la signature du CPCV. Cependant, il est important de noter qu’en raison de la forte concurrence sur les marchés immobiliers dans les grandes villes (comme Lisbonne ou Porto), certains propriétaires peuvent refuser de bloquer le bien et préfèrent le laisser disponible pour d’autres acheteurs.

En résumé, la réservation est une étape initiale qui peut sécuriser le processus, mais elle ne remplace pas une analyse juridique approfondie ni le respect des formalités légales nécessaires à l’achat.

Vérifications juridiques initiales

Pendant la période de réservation, votre avocat doit effectuer plusieurs vérifications essentielles concernant le bien immobilier :

  • La présence d’hypothèques ou de charges éventuelles.
  • La détection de clauses restrictives.
  • La conformité du bien avec les permis de construire requis.

Ces vérifications sont indispensables et doivent être réalisées avant la signature du CPCV pour s’assurer que toutes les informations relatives au bien sont exactes et à jour.

Limites de la réservation

Bien qu’elle soit une étape importante pour protéger l’acheteur, il faut savoir que certains propriétaires, en particulier dans des marchés très concurrentiels, peuvent refuser la réservation. Dans ces cas, il est conseillé d’évaluer la faisabilité de cette étape au cas par cas.

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2) L’engagement d’un avocat au Portugal


Lorsque vous achetez un bien immobilier au Portugal, il est essentiel de faire appel à un avocat qualifié. Celui-ci joue un rôle clé en réalisant toutes les vérifications juridiques nécessaires et en garantissant que la transaction respecte la législation portugaise.

Vérifications juridiques

Avant la signature du Compromis de Vente (CPCV), l’avocat devra :

Ces vérifications sont indispensables pour éviter des problèmes futurs, comme l’achat d’un bien sans autorisations légales ou grevé de restrictions non divulguées.

Procuration

Il est courant de donner à votre avocat une procuration (document officiel qui lui permet d’agir en votre nom) pendant le processus d’achat.

Honoraires d’avocat

Les honoraires d’un avocat spécialisé en transactions immobilières sont généralement compris entre 1 % et 1,5 % du prix d’achat, hors TVA. Ces frais couvrent l’ensemble des démarches nécessaires pour garantir une transaction sécurisée.

Service juridique de Tagus Property

Tagus Property propose un service juridique interne, assuré par des avocats expérimentés, spécialement dédié aux transactions immobilières. Ce service inclut :

Si vous avez besoin de recommandations ou d’informations supplémentaires sur l’assistance juridique, nous serons ravis de vous aider !

3) La signature du compromis de vente au Portugal


Le Compromis de Vente (CPCV) est un contrat préliminaire juridiquement contraignant qui officialise l’accord entre l’acheteur et le vendeur. Ce document est généralement signé quelques jours après la réservation, bien que, dans de nombreux cas, notamment dans le marché actuel, il puisse être signé directement sans passer par l’étape de la réservation.

Une fois que le prix d’achat est convenu et que les documents ainsi que le contrat sont validés par votre avocat, les deux parties signent le CPCV. À partir de ce moment, l’engagement de vendre et d’acheter devient légalement contraignant.

Contenu et conditions du CPCV

Le CPCV inclut toutes les conditions convenues entre l’acheteur et le vendeur, telles que :

Bien que ce ne soit pas obligatoire, il est possible d’enregistrer le CPCV auprès d’un notaire pour bénéficier d’une sécurité juridique accrue.

Paiement de l’acompte et règles de pénalisation

Lors de la signature du CPCV, l’acheteur verse un acompte au vendeur, généralement compris entre 10 % et 30 % du prix total du bien. Cet acompte sert de garantie pour les deux parties et obéit aux règles suivantes, conformément à la législation portugaise :

Ces pénalités sont prévues par la loi portugaise, même si elles ne sont pas explicitement mentionnées dans le contrat.

Clausules suspensives

Il est possible d’intégrer au CPCV des clauses suspensives, par exemple :

Cependant, cette pratique est rare et souvent refusée par les propriétaires dans le marché immobilier portugais.

L’importance d’un avocat de confiance

Dans cette phase cruciale, et avant la signature du CPCV, il est indispensable de faire appel à un avocat expérimenté et fiable qui pourra :

Avocats de Tagus Property

Chez Tagus Property, tous nos avocats sont spécialisés en immobilier et fiscalité, et maîtrisent parfaitement l’anglais et le français. Cela garantit une communication fluide et un processus simplifié à chaque étape.

Si vous avez besoin d’aide pour vous assurer que le CPCV est conforme et protège vos intérêts, notre équipe est là pour vous accompagner tout au long du processus.

4) L’obtention du NIF (Numéro d’Identification Fiscale)


Avant de pouvoir signer l’acte de vente définitif, tout acheteur étranger doit obligatoirement obtenir un Numéro d’Identification Fiscale (NIF). Ce numéro est indispensable pour mener à bien toute transaction immobilière au Portugal.

Qu’est-ce que le NIF ?

Le NIF est un numéro attribué par l’Autorité Fiscale Portugaise. Il joue un rôle essentiel dans diverses démarches juridiques et financières au Portugal. Ce numéro est nécessaire pour :

Comment obtenir le NIF ?

La procédure d’obtention du NIF dépend de votre lieu de résidence :

Documents requis

Pour obtenir le NIF, vous devrez fournir :

Obtenir le NIF est une étape incontournable pour tout acheteur étranger souhaitant acquérir un bien immobilier au Portugal. Avec l’assistance de Tagus Property, cette démarche administrative est simplifiée, vous permettant de respecter toutes les exigences légales rapidement et efficacement.

5) L’établissement de l’acte de vente


Le Compromis de Vente fixe une date pour la signature de l’acte authentique de vente (escritura pública), qui officialise le transfert de propriété. Cet acte est généralement signé entre 2 et 12 semaines après la signature du Compromis de Vente.

Le processus de l’acte authentique de vente

La signature de l’acte de vente se fait en présence d’un notaire et marque la dernière étape de la transaction. Voici les étapes principales :

  1. Transfert du solde final :
    L’acheteur effectue le paiement du solde du prix d’achat au vendeur par chèque de banque.
  2. Vérifications juridiques par le notaire :
    Le notaire vérifie la validité de tous les documents soumis par les deux parties, s’assurant que la transaction respecte les lois portugaises.
  3. Signature de l’acte de vente :
    Une fois l’acte signé, le notaire délivre une copie officielle de l’acte authentique, confirmant que la propriété est légalement transférée du vendeur à l’acheteur.

Enregistrement de la propriété au Registre Foncier

Après la signature de l’acte, le notaire procède à l’enregistrement de la propriété auprès de la Conservatória do Registo Predial (Registre Foncier portugais).

Modifications et notifications après le transfert de propriété

Une fois que le bien est transféré, le nouveau propriétaire doit informer certaines entités pour mettre à jour les contrats et services associés au bien immobilier. Cela inclut notamment :

Le dernier pas vers votre propriété au Portugal

Finaliser l’acte de vente est la dernière étape pour devenir officiellement propriétaire de votre bien au Portugal. Avec un accompagnement juridique approprié, cette phase se déroulera sans accros, garantissant une transaction fluide et sécurisée.

Accompagnement par Tagus Property

Tagus Property propose un service complet pour vous accompagner tout au long de cette étape finale. L’agence s’assure que :

6) Le rôle du notaire au Portugal


Au Portugal, les notaires sont des professionnels du droit investis d’une autorité publique pour préparer et authentifier les contrats. Cependant, leur rôle dans les transactions immobilières diffère significativement de celui des notaires dans d’autres pays comme la France. Bien que les deux pays partagent un système juridique basé sur le Code Civil Napoléonien, les spécificités portugaises, notamment dans le domaine immobilier, méritent d’être soulignées.

Principales différences dans le rôle du notaire au Portugal

A. Implication limitée dans le conseil

Contrairement à la France, les notaires portugais n’ont pas pour mission de conseiller les parties impliquées dans une transaction immobilière.

B. Un rôle axé sur l’authentification

Les notaires interviennent principalement à la dernière étape du processus, lors de la signature de l’acte authentique de vente (escritura pública).
Leurs principales responsabilités incluent :

Le notaire ne participe pas aux étapes intermédiaires de la transaction, se limitant à garantir la validité de l’acte final.

C. Rôle des avocats dans la vérification de conformité

Au Portugal, ce sont les avocats (ou parfois les banques dans le cadre d’un prêt immobilier) qui se chargent des diligences juridiques. Ces vérifications incluent :

D. Dépôts bancaires pour les transactions immobilières

En matière de transactions immobilières, les paiements liés aux impôts et taxes, frais de notaire, et du solde du prix d’achat peuvent être effectués via un compte séquestre supervisé par un avocat ou, dans certains cas, par un notaire.

E. Paiement de l’acompte et garanties dans le Compromis de Vente

Si un Compromis de Vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda, ou CPCV) est signé avant la vente, le paiement de l’acompte est effectué directement au vendeur. Cela diffère du système français, où les fonds sont généralement déposés sur un compte séquestre.

Les règles de pénalisation prévues à l’article 830 du Code Civil Portugais s’appliquent en cas de non-respect des engagements contractuels :

Résumé

Au Portugal, le rôle du notaire est avant tout limité à la validation et à l’authentification de la transaction finale, tandis que les avocats jouent un rôle clé dans les vérifications juridiques et la représentation des parties. Cette organisation garantit une répartition claire des responsabilités, mais il est essentiel pour tout acheteur étranger de s’entourer d’un avocat compétent pour sécuriser l’ensemble du processus.

7) Le rôle de l’agence immobilière Tagus Property


Tagus Property gère des dizaines de transactions par mois et vous assiste à chaque étape du processus d’achat au Portugal.

Nous travaillons en toute transparence dans l’intérêt de nos clients, et les accompagnons depuis l’étude du projet, à la sélection des biens, en passant par l’organisation des visites, la négociation du prix, vérification de la conformité des contrats et des documents inhérents au bien convoité, jusqu’à à la signature de l’acte authentique d’achat.

Nous avons des spécialistes dans chaque domaine et à chaque étape du processus.

Tagus Property vous assiste, vous accompagne et s’occupe de toutes les démarche à votre place pour accélérer et vous faciliter le processus d’achat de votre bien immobilier au Portugal.

Pour mieux comprendre notre métier, voici nos méthodes de travail

Attention : ces informations sont données à titre purement indicatif. En aucun cas, nous ne pourrons être tenus responsables des éventuelles erreurs ou informations inexactes. 

Votre projet immobilier clé en main au Portugal


Avec Tagus Property

  1. Étude de votre projet immobilier
  2. Point sur votre financement (options de financement si nécessaire)
  3. Mise en place d’un cahier des charges précis selon vos besoins
  4. Proposition d’un mandat d’accompagnement adapté à votre projet
  5. Accompagnement personnalisé par un expert du marché local
  6. Un seul interlocuteur francophone
  7. Prospection sur l’ensemble du marché
  8. Sélection ciblée de biens en fonction du cahier des charges
  9. Prévisites de biens et étude de l’environnement (voisinage, nuisances visuelles)
  10. Rapport de prévisites
  11. Organisation des visites sur place pour les biens que vous avez retenus
  12. Négociation du prix & des conditions de l’offre d’achat du bien sélectionné
  13. Sécurisation de l’acte de vente, assistance juridique d’un avocat pour la vérification des conditions des contrats d’achat/vente
  14. Assistance chez le notaire, organisation de la signature de l’acte authentique
  15. Aide à l’installation, en lien avec nos partenaires locaux (si besoin)
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