Investir no imobiliário em Lisboa em 2024 : tudo o que precisa de saber sobre o mercado
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Relatório do mercado imobiliário de Lisboa em 2024
Pontos fortes de Lisboa e do mercado imobiliário
Séculos de História
Desde que foi chamada Olissipo no século VIII até à sua reconstrução coordenada pelo Marquês de Pombal no final do século XVIII, o património cultural e tradicional de Lisboa é ainda hoje visível através dos seus monumentos e dos edifícios mais antigos do centro histórico da cidade.
A cidade das sete colinas
Lisboa é uma das capitais europeias mais bonitas e na moda: gastronomia, cultura, museus, passeios… Inúmeras atividades para todos. Situada a poucas horas da maioria das outras capitais europeias, Lisboa é o destino ideal para uma curta pausa. Uma visita que sem dúvida vai querer prolongar… a vida é fantástica em Lisboa!
Factos e dados
- Lisboa é a maior cidade e a capital de Portugal.
- É também a capital do distrito de Lisboa, da Grande Lisboa e da área metropolitana de Lisboa.
- A sua área é de 84,6 km2 com uma população de 530.000 habitantes.
- A sua população tem vindo a diminuir há 30 anos favorecendo a sua periferia que conta com mais de 2,2 milhões de habitantes.
- A densidade populacional é de 948 habitantes por km2.
- Desde 6 de abril de 2015, Fernando Medina, um socialista, é o presidente da Câmara Municipal de Lisboa.
- A língua falada em Lisboa é o português. Latim de origem e com cerca de 200 milhões de pessoas que falam português é a terceira língua europeia mais falada no mundo.
- Lisboa está localizada entre a costa do Oceano Atlântico a oeste e o Mar de Palha a leste.
- Lisboa encontra-se na margem direita do estuário do Tejo.
- Duas pontes ligam a cidade à margem sul: a Ponte 25 de Abril e a Ponte Vasco da Gama.
- Conhecida como a cidade das sete colinas, Lisboa tem uma topografia única que permite muitos miradouros sobre toda a cidade.
- Esta lindíssima cidade transmite uma atmosfera muito agradável. Passear pelos seus belos becos de calçada sozinho, com amigos ou familiares, é uma experiência verdadeiramente deslumbrante.
DE AVIÃO
O Aeroporto Internacional da Portela fica a 7 quilómetros do centro de Lisboa. Apenas a 20 minutos de autocarro do centro da cidade.
MENOS DE 3 HORAS
Das principais capitais europeias, Lisboa destaca-se pela sua localização geográfica privilegiada.
CLIMA
Com 300 dias de sol por ano e temperaturas de 15-20° no Inverno, Portugal é justamente considerada como a “Florida da Europa”.
Lisboa continua a destacar-se no mercado imobiliário
A área metropolitana de Lisboa registou os maiores aumentos de preços e o maior número de transacções o ano passado. Tradicionalmente a cidade mais dinâmica, tem sofrido nalgumas zonas, de escassez em termos de oferta.
Desde 2013 verifica-se um grande aumento do número de cidadãos europeus que se mudam para Portugal. Este número continua a crescer hoje em dia. 80% são reformados, mas juntam-se-lhes empresários (profissionais independentes, técnicos, arquitetos, engenheiros, artistas, profissionais de saúde, etc.), que beneficiam do estatuto de RNH e são tributados em apenas em 20% sobre os rendimentos auferidos em Portugal.
Para além do clima, o país tem muitas vantagens: os preços dos imóveis são ainda baixos quando comparados com os da maioria dos seus vizinhos europeus.
São em média de 2.500 euros por metro quadrado em Portugal (para imóveis de boa qualidade), cerca de um terço dos preços médios em França, por exemplo.
Os investidores de hoje têm um bom potencial para a obtenção de mais-valias: os preços nos centros históricos de Lisboa e Porto estão a recuperar depois dos anos de crise provocada pela falta de acesso ao crédito.
Perspectivas do mercado imobiliário português
As actuais conjunturas da economia portuguesa são favoráveis ao desenvolvimento do mercado de arrendamento tradicional. A lei do arrendamento foi reformada, tornando o mercado do arrendamento mais dinâmico, apesar do facto das regras mudarem com uma frequência demasiado elevada atualmente o que poderá criar um certo receio perante os investidores devido à falta de visibilidade a médio e longo prazo.
PREÇO DO METRO QUADRADO EM LISBOA EM 2022
BAIRRO POR BAIRRO
Qual é o preço médio por m2 em Lisboa em 2024?
Artigo actualizado em: 04 de Janeiro de 2024
Actualmente, o preço médio de um imóvel à venda em Lisboa é de 4.800€/m2 (incluíndo imóveis com estado novo, renovado, usado e para renovar).
Fonte: Casafari
Preço por m2 das casas à venda em Lisboa por bairro
| Freguesia | Preço mediano por m2 |
| Santo António | 5 624€ |
| Santa Maria Maior | 4 500€ |
| Misericórdia | 4 392€ |
| Parque das Nações | 4 390€ |
| Avenidas Novas | 4 182€ |
| Estrela | 4 167€ |
| Campo de Ourique | 4 128€ |
| Alvalade | 3 944€ |
| Belém | 3 904€ |
| Lisboa | 3 642€ |
| Arroios | 3 634€ |
| Carnide | 3 583€ |
| S. Vicente | 3 581€ |
| Areeiro | 3 566€ |
| Marvila | 3 493€ |
| Ajuda | 3 485€ |
| S. Domingos de Benfica | 3 469€ |
| Alcântara | 3 459€ |
| Campolide | 3 421€ |
| Lumiar | 3 297€ |
| Penha de França | 3 136€ |
| Benfica | 2 993€ |
| Beato | 2 849€ |
| Olivais | 2 798€ |
| Santa Clara | 2 475€ |
Fonte: INE – 1ºT 2022 (sur les 12 derniers mois)
Preço médio por m2 dos imóveis de luxo em Lisboa
| Freguesia | Gama Alta (€/m2) | Luxo (€/m2) |
| Avenida da Liberdade | 10 500€ | 11 000€ |
| Chiado / Principe Real | 10 500€ | 11 000€ |
| Centro Histórico | 7 000€ | 7 500€ |
| Lapa / Estrela | 7 000€ | 7 500€ |
| Avenidas Novas | 7 000€ | 7 500€ |
| Campo de Ourique / Amoreiras | 6 500€ | 7 000€ |
| Restelo / Belém | 6 000€ | 6 500€ |
| Parque das Nações / Expo | 6 000€ | 6 500€ |
| Bord du Tage | 6 000€ | 6 500€ |
| Sete Rios / Praça de Espanha | 5 500€ | 6 000€ |
| Alcântara / Junqueira | 5 500€ | 6 000€ |
| Colina de Santana | 5 500€ | 6 000€ |
| Campo Grande / Alvalade | 5 500€ | 6 000€ |
| Braço de Prata / Marvila | 5 500€ | 6 000€ |
| Telheiras / Lumiar | 4 500€ | 5 000€ |
| Benfica / Laranjeiras | 4 500€ | 5 000€ |
| Olivais | 4 000€ | 4 500€ |
| Fora do centro de Lisboa | Gama Alta (€/m2) | Luxo (€/m2) |
| Estoril / Cascais | 8 000€ | 10 500€ |
| Oeiras | 4 500€ | 5 000€ |
Source: JLL
Preço por m2 dos imóveis novos e nova construção em Lisboa
6 200€/m2 é a média para comprar uma casa nova em Lisboa (a maioria dos empreendimentos são lançados em zonas privilegiadas).
Os preços de venda são mais elevados no centro histórico de Lisboa: para novas construções ou empreendimentos, imóveis totalmente reabilitados, os preços variam entre 7 000 e 7 500€ por metro quadrado.
Os preços das novas construções podem atingir 11 000€ por metro quadrado nas zonas da Avenida de la Liberdade, Chiado e Principe Real.
Os bairros mais caros
- Estrela / Lapa
- Restelo / Belem
- Chiado
- Principe Real
- Parque das Nações (na zona mais moderna)
Os bairros com maior estabilidade
- Alfama, Alcântara, Saldanha, Campo de Ourique, Campolide, Avenidas Novas
Os bairros com bom potencial
- Graça, Campo Santana, Intendente, Beato, Marvila, Penha de França
Será que ainda vale a pena investir em Lisboa em 2024 ?
Um mercado de arrendamento favorável!
O mercado está igualmente na mó de cima no segmento do arrendamento imobiliário. Existe actualmente uma grande procura por parte de recém-chegados, reformados ou expatriados activos, que desejam arrendar imóveis de qualidade principalmente em Lisboa, Porto e Algarve. O mercado de arrendamento encontra-se também muito dinâmico em Lisboa, Porto, Coimbra, Aveiro e outras cidades com cada vez mais população estudantil. A rentabilidade é atualmente muito boa em Lisboa. Para propriedades em áreas consolidadas e, portanto, sem risco, os rendimentos variam entre 3% e 10% brutos.
Há alguns pontos que devem ser verificados antes de investir em imobiliário em Portugal. Ao comprar um imóvel ocupado, por exemplo, certifique-se de que o tipo de arrendamento em vigor é recente, dado que, nos contratos mais antigos, as rendas podem ser limitadas a preços muito baixos, o que limita fortemente a rentabilidade do imóvel. É também altamente recomendável que os investidores comprem imóveis novos ou renovados: os imóveis antigos têm muitas vezes problemas estruturais, condomínios inexistentes ou com atrasos de pagamentos. Pode ser muito difícil realizar obras de renovação nas partes comuns.
Existem igualmente aspetos da lei que são específicos a Portugal: não existe prazo de retratação e os imóveis são vendidos na base de área bruta e não de área útil. Por conseguinte, é aconselhável colaborar com especialistas que conhecem os costumes e regulamentos locais e que podem aconselhá-lo para evitar más surpresas.
Os bairros residenciais mais nobres e centrais, são muito apreciados.
Avenidas Novas : bairro construído no início do século 20, central, com avenidas em linha reta e bem organizadas. Este bairro apresenta uma revitalização com vários empreendimentos de renovação imobiliária. As lojas El Corte Inglês deram início a uma nova dinâmica ao mudarem-se para cá há uma década.
Os bairros típicos do centro histórico, atualmente a ser revolucionados e renovados. Boa localização, cheia de encanto e anteriormente abandonada… Oferecem um grande potencial de rentabilidade.
Bairros populares para os lisboetas devido ao seu fácil acesso e e a vários comércios.
O bairro está em processo de renovação, especialmente graças a investimentos de arrendamento e hotéis.
Os preços por m2 em Lisboa são ainda muito razoáveis, muito atractivos em relação a outras capitais europeias.
Existem também programas de renovação de prédios inteiros, vendidos como apartamentos após a conclusão da obra. Estes também podem ser boas oportunidades de investimento. Financeiramente, isso geralmente permite fasear o pagamento do seu apartamento ao longo da obra. Num mercado em crescimento, vale sempre a pena comprar antes de receber a propriedade concluída. Finalmente, muitos proprietários preferem financiar a compra através de crédito habitação, e por vezes deixam a gestão do imóvel a empresas especializadas no arrendamento turístico ou convencional.
Por último, para os projectos mais arrojados, existem ainda alguns “Palacetes” à venda, cujos preços variam em função da quantidade de obras a realizar e da sua localização. São geralmente entre 800 e 2.000 m2 de superfície, com preços que variam entre 2.000 e 4.000 euros por metro quadrado.
Os custos de renovação em Lisboa situam-se entre 700 e 1.200 euros por m2 dependendo do nível de serviço e da qualidade pretendida. Recomendamos que se rodeie de bons profissionais (arquitecto, gestor de projecto, construtores, etc.) pois os obstáculos administrativos (Câmara Municipal e IGESPAR) podem ser difíceis de ultrapassar e devem ser avaliados com antecedência para evitar qualquer desilusão.
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